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なぜ利回りの高い海外の物件ではなく、あえて沖縄の物件を選ぶ人が続出するのか?

[2018-10-20]
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PR: 沖縄コンシェルジュサービス

なぜ利回りの高い海外の物件ではなく、あえて沖縄の物件を選ぶ人が続出するのか?

不動産投資で注目を集めている利回りの高い海外物件。
少子高齢化や市場の成熟により利回りが低くなっている国内よりも、利回りの高い海外、とくにアジアの新興国へ投資する方が増えています。

そんななかでもあえて国内、しかも沖縄の不動産に投資する人が続出しているのをご存知ですか?

不動産投資の成功のカギを握るのは物件選びです。長く安定した収益を生むためには、空室のリスクや維持費、税金などマイナスを可能な限り回避できるよう、慎重に物件を選ばなければいけません。にも関わらず、沖縄の物件が次々と売れているのは一体なぜでしょう?

海外不動産投資のメリットデメリットとは?

そもそも海外不動産投資のメリットとデメリットはなんでしょうか?表にしてまとめてみました。
メリット デメリット
高い利回りが期待できる 融資条件が悪い
通貨分散でリスク回避 現地の情報収集が困難
節税効果 詐欺の可能性
  為替の影響(メリットになる場合も)
  文化の違い・政治情勢の不安、急な法改正

融資条件が悪い

不動産投資として数千万円クラスの物件を購入される場合、金融機関から融資を受ける方が非常に多いです。海外の不動産購入時には、海外の金融機関を使うことになりますが、有利な条件で融資をしてくれる金融機関はなかなか見つかりません。なぜなら海外の金融機関は国内の金融機関より融資制限が厳しく、想定しているほどの融資額を得られないからです。(融資額が物件の50〜60%、自己資本比率設定が高いなど)

しかも国内に比べて金利が高く負担が大きいこともあり、長く払い続けるとなると返済が重くのしかかってきます。

現地の情報収集が困難

国内不動産と比べると海外不動産の情報は入手しづらく、当然土地勘もないため購入判断に迷いが生まれます。耳触りの良い投資話に乗っかり新興国の建設中の不動産を購入したら、現地には何もなかったなんてことも。情報が少ないうえに、詐欺の可能性も高いところも大きな不安材料になってしまいます。

文化の違い・政治情勢の不安、急な法改正

海外は日本とは違うさまざまな法規制や税の規制があります。とくにアジア新興国においては、いきなり法律や税制が変わることも。海外投資による不動産所有の規制が変わるだけでなく、最悪の場合財産没収ということも普通に起こり得ます。

とはいえ、やはり高い利回りは魅力的

デメリットを内包しているとはいえ、海外不動産の魅力は「高い利回り」です。

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出典:Global Property Guide

アジア諸国で最も高いインドネシアと比較すると日本に比べて約3倍の利回り。同じ投資額で考えると、3倍も変わってくるとさすがに魅力的ですよね。
比較的利回りが安定しているというマレーシアでも日本よりも1%高い状態。高い利回りはやはり魅力的です。

ではなぜこのような高収益を狙えるアジアの新興国を狙わず、日本、そのなかでも沖縄が不動産投資の対象として人気になっているのでしょうか?

沖縄の不動産投資が注目を浴びている5つの理由

reason-1実は高い利回りの条件が揃っている

沖縄県が人口増加率、経済成長率ともに右肩上がりで伸び続けていることをご存知でしたか?

「人口増加率」がなんと全国3位!

沖縄県3位
平成29年度人口増加率
総務省統計局 人口推計より

不動産投資の対象として重要なのは人口増加率。人口が増え続ける限り、住宅地の需要は減ることはありません。物件があれば家賃収入が得られる好循環が生まれているわけですから当然です。

沖縄は現在全国3位の増加率を誇り、順調に人口が増えています。人口が増え続ければ必然的に住居が必要になるので、家賃収入も右肩上がりで増えていくことになります。

国立社会保障・人口問題研究所の発表によると、沖縄の人口は2030年まで伸び続け、ピーク時には147万人に達すると予想されているため、長期の家賃収入を得られる大チャンスといっても過言ではありません。

「経済成長率」東京を抑え堂々の1位

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実質経済成長率
日本経済研究センター 都道府県別 中期経済予測実質経済成長率ランキング(07-20年平均)より

一般的に家賃収入の規模は人口増加、経済成長が上向きであることで大きく変わります。また、キャピタルゲイン(不動産価値の上昇により売買差益)も家賃収入と同様、人口増加、経済成長が上向きであることが高く売れる条件です。

「人口増加→経済発展→不動産の価値が上昇」という良いスパイラルになっているため高い利回りになり、注目を浴びているのです。

reason-2中古マンションですら高いキャピタルゲインが得られている事実

沖縄では人口の増加や経済成長の甲斐あって、地価公示価格が右肩上がりで伸びています。

平成30年度の最新情報でも、昨年と比べて沖縄の商業地の地価は5.6%、住宅地は5.5%も上昇しています。(全国の平均変動率 商業地 1.7%、住宅地 0.3%)

この伸び率は全国でもトップクラスの伸び率であり、今後も地価は上がり続けることは容易に想像できます。

そして、人口増加率、経済成長率もさることながら、沖縄は世界中から人が集まるところとしてもその存在価値が高まっています。

観光客の増加はもちろん、企業向けの大型施設の建設、沖縄第二滑走路やモノレールの延伸など大規模な施設の建設が日々行われており、沖縄の魅力が投資家たちの間では見過ごせないほど期待が膨れ上がっています。

その証拠に沖縄の中古マンションですら高いキャピタルゲインを得られる状態です。

築10年経過しても売買時価格の方が高いという状況なので、投資物件として沖縄で物件を購入した場合、安定したインカムゲインも得られ、さらに売却時にも高いキャピタルゲインを得られる可能性が大いにあります。

reason-3低リスク高リターン。東京と比べて物件の価格が格安、しかも高収益。

不動産投資でどうしても最初に検討されやすいのが東京の物件。人口も集中し、日本経済の中心とあって好条件でもありますが、人気が集中するため相場も億を超えるぐらい高め。それに対してなんと沖縄の物件平均価格は約3,000万円~5,000万円の範囲。

東京の半額以下で物件を手に入れられ、しかも長く安定した家賃収入を得られます。不動産投資の要は安定した家賃収入。まさに低リスク高リターンの商品と言っても過言ではありません。

reason-4セカンドハウスとしても魅力的。やっぱり沖縄はすごい。

この記事を読まれているあなたは過去に沖縄に足を運んでいるかもしれません。

一度でも沖縄に足を踏み入れた人ならばわかっていただけるはず、どこまでも広がる水平線、砂浜と青のコントラスト。まばゆい太陽の光と遮るものがない一面の景色。同じ日本とは思えないほどの開放感を味わえる楽園沖縄はセカンドハウスに最適。国内でリゾート感を味わうことができる日本有数の観光地です。

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知念岬公園からの眺望

投資対象として魅力的な沖縄の不動産ですが、マンションや一軒家を購入した後もあなたご自身で利用してみませんか?

沖縄は南国だから暑くて住みづらいと思っている方は大勢いますが、実は年間平均気温23.2度と安定しているため思っているほど暑くなく、むしろ真夏に35度を越す本州よりも穏やかで過ごしやすいのです。このまま夏の本土が毎シーズン猛暑日が続くと沖縄が避暑地として選ばれる可能性も当然あります。

また、沖縄といえば台風の報道を多く目にするかもしれませんが、不思議と大きな被災が少ないのも事実。先人たちの知恵や経験が台風前後の対応の仕方や、社会全体で台風への対処が円滑に行われるため、大きな被害を出さず乗り越えられています。

reason-5決定的な理由、
それは・・・・安心。

沖縄が海外不動産よりも投資先として選ばれる決定的な理由、それはズバリ「何かあってもすぐに行ける(帰れる)」こと。

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この「何かあったら」というのが結構重要で、もし物件購入後、何かトラブルがあった場合でもすぐに現地まで飛んだり、反対に戻ったりすることができます。なぜなら沖縄の那覇空港からなら国内どこでも行けるだけでなく、アジア主要都市の多くが4時間圏内にあり、便数も多いからです。

しかも普段我々が当たり前のように利用している医療機関ですが、海外の医療機関は対応や利用方法も変わってくるため不便なのです。海外を移住先として決めてしまった場合、最悪病気になった際に、適切な処置が受けられない可能性もあります。それに比べ沖縄は医療機関も充実、万が一のことがあっても安心。

海外の高い利回りだけを基準に物件を選んでしまうと、もともと想定していた安定した家賃収入が手に入らないどころか、大きなマイナスを生んでしまう可能性が非常に高いのです。反対に沖縄は今後の家賃収入も見込めるうえに、セカンドハウスとして利用するのも魅力的、何かトラブルがあっても安心ですし、もし、物件を売却した場合には、高いキャピタルゲインを得られる可能性もあるでしょう。

もし、あなたが不動産投資で安定した収益を得続けたいのであれば、沖縄への投資を真剣に考えてみませんか?

「沖縄か・・・とは言ってもどんな物件があるのかわからないし、ネットで調べるだけじゃ不安・・」

ご安心ください、沖縄コンシェルジュサービスは沖縄の物件購入をご検討されている方限定で、沖縄での物件選びのノウハウをお伝えする無料セミナーを定期的に開催しております。(東京、大阪、北海道)

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東京セミナーの様子

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カテゴリー: コラム